房地產(chǎn)調(diào)控政策與市場(chǎng)趨勢(shì)分析
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[導(dǎo)讀：可能會(huì)加強(qiáng)金融監(jiān)管，加大金融市場(chǎng)秩序的整治力度，包括理財(cái)、信托、民間借貸等影子銀行的監(jiān)管會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。作為高度依賴金融、高資本杠桿的房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)環(huán)境就會(huì)發(fā)生變化，房地產(chǎn)金融形勢(shì)就會(huì)發(fā)生變化，就可能影響到房地產(chǎn)的融資環(huán)境，影響到房地產(chǎn)企業(yè)獲得信貸等融資的難易，影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金充裕度或資金壓力，從而影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)期，影響到房地產(chǎn)企業(yè)的心態(tài)和消費(fèi)者的心理預(yù)期…系個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考，不構(gòu)成任何人或任何機(jī)構(gòu)、企業(yè)做出任何決策的依據(jù)，也不構(gòu)成對(duì)文中提及的個(gè)人或機(jī)構(gòu)的評(píng)價(jià)。]前言：2012年12月4日，在長沙市星堡酒莊，《湖南房地產(chǎn)》雜志社（湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳主管，湖南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、湖南省房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)主辦）召開“房地產(chǎn)調(diào)控政策預(yù)測(cè)與市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析座談會(huì)”，邀請(qǐng)了部分專家、學(xué)者和房地產(chǎn)企業(yè)代表等嘉賓與會(huì)。與會(huì)嘉賓發(fā)言中主要觀點(diǎn)，經(jīng)《湖南房地產(chǎn)》雜志工作人員后期整理、摘選后，將刊發(fā)在《湖南房地產(chǎn)》雜志“波士堂”欄目。我作為《湖南房地產(chǎn)》雜志執(zhí)行總編輯參與并主持了這個(gè)座談會(huì)。以下是我在這個(gè)座談會(huì)上的發(fā)言內(nèi)容（摘自錄音整理，有部分修改、補(bǔ)充，其中部分內(nèi)容將摘發(fā)于《湖南房地產(chǎn)》雜志；僅為個(gè)人觀點(diǎn)，非職務(wù)言論，轉(zhuǎn)載或引用者務(wù)必注明）：各位專家、房地產(chǎn)企業(yè)界的朋友，大家好！今天，借用星堡酒莊這個(gè)寶地，我們《湖南房地產(chǎn)》雜志在這里以紅酒會(huì)的方式召開“房地產(chǎn)調(diào)控政策預(yù)測(cè)與市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析座談會(huì)”。對(duì)星堡酒莊提供的資助、支持和紅酒，深表感謝！“十八大”已于11月14日勝利閉幕。“十八大”對(duì)全面深化改革進(jìn)行了部署，強(qiáng)調(diào)要以改善需求結(jié)構(gòu)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、推進(jìn)城鎮(zhèn)化為重點(diǎn)，著力解決制約經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的重大結(jié)構(gòu)性問題，加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，全面建成小康社會(huì)。這對(duì)未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展指明了方向，也為未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)奠定了基礎(chǔ)。在“十八大”召開之前，大家都很關(guān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策會(huì)不會(huì)發(fā)生變化？如果會(huì)發(fā)生變化，那會(huì)有些什么變化？即將召開的一年一次的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，又會(huì)透露一些什么與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控相關(guān)的信息？這些問題，確實(shí)是值得關(guān)注的，也是在座的各位所要關(guān)心的。因此，今天這個(gè)會(huì)議，想聽聽各位專家學(xué)者及房地產(chǎn)企業(yè)的精英的觀點(diǎn)，聽聽各位對(duì)“十八大”后房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策預(yù)期和房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判的看法。今天是個(gè)座談會(huì)，大家自由發(fā)言，請(qǐng)大家談?wù)勛约赫鎸?shí)的觀點(diǎn)。我首先談?wù)勎易约旱目捶?，做個(gè)開頭，拋磚引玉。首先，我認(rèn)為，“十八大”后，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不會(huì)有太大變化，還會(huì)繼續(xù)實(shí)施已經(jīng)出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。“十八大”已經(jīng)給出了比較明晰的信號(hào)。大家記得，“十八大”期間，11月12日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在十八大新聞中心舉辦記者招待會(huì)上，回答記者提問時(shí)明確表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策目前還不想放松。這也說明，“十八大”后，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不會(huì)松動(dòng)，不會(huì)有太大變化，甚至還可能通過擴(kuò)大房產(chǎn)稅開征試點(diǎn)范圍等手段來加強(qiáng)調(diào)控。據(jù)我了解，在一些擬作為擴(kuò)大房產(chǎn)稅開征試點(diǎn)的地區(qū)，有關(guān)房產(chǎn)稅開征試點(diǎn)的準(zhǔn)備工作已經(jīng)準(zhǔn)備了兩年多，所有的準(zhǔn)備工作已經(jīng)就緒，方案已經(jīng)上報(bào)中央待批，只等一聲令下，然后就可立即操作。迄今來看，可以明確地說，將來擴(kuò)大房產(chǎn)稅開征試點(diǎn)是肯定的，將來全面開征房產(chǎn)稅的懸念已不大，關(guān)鍵要看明年中央進(jìn)一步財(cái)稅改革的決心、力度多大。已經(jīng)有諸多信號(hào)顯示，政府將穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)征稅改革。當(dāng)然，要注意到的是，開征房產(chǎn)稅，或者說早前所說的物業(yè)稅，原本是財(cái)稅改革的內(nèi)容，原本不是作為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工具，但不能不承認(rèn)的是，這無疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、投資回報(bào)預(yù)期、房價(jià)走勢(shì)預(yù)期乃至將來的房價(jià)水平產(chǎn)生應(yīng)有的影響。其次，我預(yù)計(jì)，“十八大”后，國家依然會(huì)繼續(xù)事實(shí)積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。這也就是說，“十八大”后，從大的方面來說，貨幣政策，金融政策，不會(huì)有太大的變化。但是，可能會(huì)加強(qiáng)金融監(jiān)管，加大金融市場(chǎng)秩序的整治力度。這方面，我已經(jīng)感覺到了一些信號(hào)。我預(yù)計(jì)，將來央行、銀監(jiān)會(huì)等會(huì)強(qiáng)化金融業(yè)、金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)防范，金融監(jiān)管也會(huì)有所加強(qiáng)，包括理財(cái)、信托、民間借貸等影子銀行的監(jiān)管會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，也會(huì)透露些這方面的信號(hào)。比如可能會(huì)強(qiáng)調(diào)重視財(cái)政金融領(lǐng)域存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患，守住不發(fā)生系統(tǒng)性和區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線，防止在某些地區(qū)、某些領(lǐng)域所存在的民間借貸、理財(cái)?shù)确矫娴膯栴}，進(jìn)一步蔓延到其他地區(qū)，或其他行業(yè)領(lǐng)域。這樣來看，如果加強(qiáng)金融監(jiān)管，加大對(duì)金融市場(chǎng)秩序的整治力度，那么，作為高度依賴金融、高資本杠桿的房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)環(huán)境就會(huì)發(fā)生變化，房地產(chǎn)金融形勢(shì)就會(huì)發(fā)生變化，就可能影響到房地產(chǎn)的融資環(huán)境，影響到房地產(chǎn)企業(yè)獲得信貸等融資的難易，影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金充裕度或資金壓力，從而影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)期，影響到房地產(chǎn)企業(yè)的心態(tài)和消費(fèi)者的心理預(yù)期。這個(gè)問題，是很重要的，業(yè)內(nèi)有必要給予積極的關(guān)注，采取有效措施積極應(yīng)對(duì)。再則，大家知道，今年以來，土地市場(chǎng)其實(shí)并不火暴。近段時(shí)期，一些地區(qū)出現(xiàn)了政府集中推地、部分開發(fā)企業(yè)發(fā)力拿地、接連再現(xiàn)“地王”等現(xiàn)象，但這不能說明土地市場(chǎng)已經(jīng)火暴。據(jù)了解，今年以來，整個(gè)土地市場(chǎng)一直比較冷，無論是土地供應(yīng)量還是土地成交量，同比有比較大幅度的減少。目前來看，近段時(shí)間的土地市場(chǎng)看起來有所回暖，但只是相對(duì)而言，還不能就此說明土地市場(chǎng)火暴。我預(yù)計(jì)，接下來，土地市場(chǎng)整體還會(huì)繼續(xù)現(xiàn)有走勢(shì)，土地供應(yīng)力度可能會(huì)所加大，政府會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖，加強(qiáng)土地市場(chǎng)調(diào)控，尤其會(huì)加大打擊囤地的力度，可能會(huì)對(duì)“地王”采取一些針對(duì)性措施，以免對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生不利影響。再一個(gè)，大家都發(fā)現(xiàn)，一段時(shí)間以來，在大量中、小開發(fā)企業(yè)日子難過的同時(shí)，一些大型品牌開發(fā)企業(yè)卻捷報(bào)頻傳，銷售大增，連續(xù)出手拿地，從海外市場(chǎng)融資，形成了明顯反差。其中的原因，有多種多樣，包括大型開發(fā)企業(yè)本身所具有的企業(yè)資金實(shí)力、經(jīng)營能力和品牌影響力的因素，也有他們之前大量拿地現(xiàn)在大量樓盤產(chǎn)品上市以及他們率先采取以價(jià)換量等營銷策略的因素，還有他們更能贏得市場(chǎng)信賴包括海外資本市場(chǎng)、投資者的信賴的因素，包括從海外融資成本比國內(nèi)低的因素。等等。不過，我覺得，我們更應(yīng)該看到的是，在這背后，說明了一個(gè)問題，那就是大、中、小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的分化越來越明顯，強(qiáng)者越強(qiáng)，弱者越弱。大型開發(fā)企業(yè)、品牌房企將加大對(duì)市場(chǎng)的主宰度，占有更多的市場(chǎng)份額，而一些中、小開發(fā)企業(yè)會(huì)萎縮，市場(chǎng)份額萎縮，拿地能力萎縮，甚至一些中小企業(yè)會(huì)在這輪調(diào)整周期中直接被淘汰。也就是說，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌會(huì)加速，會(huì)加劇。這些，也是我們開發(fā)企業(yè)所要正視的。在湖南省市場(chǎng)上，本土企業(yè)中，主要是些中、小企業(yè)。而且，我們要看到，“十八大”明確強(qiáng)調(diào)了要發(fā)力城鎮(zhèn)化，要提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，這會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來新的發(fā)展空間。這是房地產(chǎn)業(yè)面臨的新機(jī)會(huì)，但也會(huì)形成新的挑戰(zhàn)，比如市場(chǎng)供應(yīng)進(jìn)一步加大的預(yù)期，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性變化的預(yù)期，市場(chǎng)將向市（州）、縣（鎮(zhèn)）等區(qū)域整體向下位移進(jìn)而帶來市場(chǎng)需求向市（州）、縣（鎮(zhèn)）等區(qū)域轉(zhuǎn)移的預(yù)期。等等。因此，大家要積極研究，抓住城鎮(zhèn)化這個(gè)機(jī)會(huì)謀發(fā)展，但也要做好應(yīng)對(duì)市場(chǎng)異變趨勢(shì)的準(zhǔn)備，以促進(jìn)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。這些只是我的個(gè)人觀點(diǎn)，供大家參考，請(qǐng)指正。謝謝大家！
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