10月7日，上海市政府批轉(zhuǎn)了市住房保障房屋管理局等五部門《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作的若干意見(jiàn)》。“新十二條”涉及新房、二手房市場(chǎng)，通過(guò)信貸、稅收等多種手段加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，其中“住房限購(gòu)”受到普遍關(guān)注，不過(guò)傳聞中的房產(chǎn)稅并沒(méi)有如期推出。同時(shí)，上海房管局在文件中稱將做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

　　1 堅(jiān)決遏制地價(jià)房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭

　　各區(qū)縣政府、各部門要統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，堅(jiān)決貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控一系列政策，切實(shí)采取有力措施，強(qiáng)化工作責(zé)任，堅(jiān)決遏制地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，加快保障性住房建設(shè)，改善居民居住條件。

　　2 首付款比例不得低于30%

　　各商業(yè)銀行對(duì)居民家庭 (包括夫妻雙方及未成年子女，下同)貸款購(gòu)買商品住房的，其首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，停止發(fā)放住房貸款。

　　嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)非本市居民在本市購(gòu)買商品住房申請(qǐng)貸款的，應(yīng)提供從申請(qǐng)之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上的個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明。凡不能提供的，商業(yè)銀行暫停發(fā)放住房貸款。

　　各商業(yè)銀行要認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家有關(guān)部門制定的第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，并加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款管理，禁止消費(fèi)性貸款用于購(gòu)買住房。

　　3 每戶家庭公積金最高貸60萬(wàn)元

　　對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米(含90平方米)以下或按規(guī)定購(gòu)買本市經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于20%；對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于30%。每戶家庭住房公積金最高貸款限額為60萬(wàn)元。

　　對(duì)為改善居住條件購(gòu)買第二套住房的，每戶家庭住房公積金最高貸款限額為40萬(wàn)元。貸款首付款比例不低于50%。暫停對(duì)購(gòu)買非改善型第二套住房家庭的住房公積金貸款。

　　停止對(duì)購(gòu)買第三套住房及以上家庭住房公積金貸款。

　　4 實(shí)行限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)

　　本市暫時(shí)實(shí)行限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)的政策。自本意見(jiàn)發(fā)布之日起，暫定本市及外省市居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女，下同)只能在本市新購(gòu)一套商品住房(含二手存量住房)。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家關(guān)于境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理的規(guī)定。對(duì)違反規(guī)定購(gòu)房的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理房地產(chǎn)登記。

　　5 做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)各項(xiàng)準(zhǔn)備工作

　　按照國(guó)家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工作要求，本市將積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

　　6 按售價(jià)預(yù)征2%-5%土地增值稅

　　財(cái)稅部門要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的規(guī)定。要按照稅法和有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，按不同的銷售價(jià)格確定土地增值稅預(yù)征率。住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售均價(jià)低于項(xiàng)目所在區(qū)域(區(qū)域按外環(huán)內(nèi)、外環(huán)外劃分)上一年度新建商品住房平均價(jià)格的，預(yù)征率為2%；高于但不超過(guò)1倍的，預(yù)征率為3.5%；超過(guò)1倍的，預(yù)征率為5%。要會(huì)同有關(guān)部門重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。

　　7 動(dòng)遷安置房獲產(chǎn)權(quán)證滿3年可交易

　　為增加普通商品住房供應(yīng)，被動(dòng)遷居民家庭獲配的動(dòng)遷安置房(配套商品房)允許上市交易期限，由取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年調(diào)整為滿3年。具體辦法另行制定。

　　8 提高商品住房預(yù)售門檻

　　對(duì)2010年7月1日后取得《建筑工程施工許可證》的商品住房項(xiàng)目預(yù)售應(yīng)達(dá)到的工程進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)作調(diào)整，即完成至主體結(jié)構(gòu)封頂并通過(guò)驗(yàn)收。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑主體結(jié)構(gòu)《分項(xiàng)、分部工程質(zhì)量驗(yàn)收證明書》，申請(qǐng)商品住房預(yù)售許可。

　　9 逐步放寬廉租住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)

　　著力推進(jìn)住房保障工作。逐步放寬廉租住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)符合條件的申請(qǐng)家庭要做到“應(yīng)保盡保”，并努力提高實(shí)物配租比例。年內(nèi)在中心城區(qū)和有條件的郊區(qū)全面實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)供應(yīng)工作。積極推進(jìn)公共租賃住房工作，制訂相關(guān)配套措施，抓緊建設(shè)和籌措一批公共租賃住房。進(jìn)一步推進(jìn)中心城區(qū)二級(jí)舊里以下房屋改造，有計(jì)劃地開(kāi)展郊區(qū)城鎮(zhèn)危棚簡(jiǎn)屋改造。全力推進(jìn)以保障性住房為主的大型居住社區(qū)建設(shè)，今后5年新增保障性住房100萬(wàn)套，并提升市政公建配套水平。

　　10 增加居住用地供應(yīng)總量

　　增加居住用地供應(yīng)總量，確保完成本市2010年度住房供地1100公頃的計(jì)劃目標(biāo)。積極開(kāi)展大型居住社區(qū)土地儲(chǔ)備工作。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供應(yīng)總量的70%。完善土地供應(yīng)制度，對(duì)商品住房項(xiàng)目，土地出讓合同中應(yīng)明確保障性住房配建比例、開(kāi)竣工時(shí)間、違約處罰條款等內(nèi)容。其中，對(duì)中小套型普通商品住房項(xiàng)目，土地出讓合同中還應(yīng)明確套型面積。

　　11 嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)

　　規(guī)劃國(guó)土資源、建設(shè)交通、住房保障房屋管理等部門要加強(qiáng)項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)、預(yù)售許可管理，限制拆零申領(lǐng)項(xiàng)目工程規(guī)劃、建設(shè)、預(yù)售許可。《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》的建設(shè)規(guī)模和商品住房的預(yù)售規(guī)模不得低于3萬(wàn)平方米。項(xiàng)目規(guī)模小于3萬(wàn)平方米的，應(yīng)一次性申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》。

　　房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和本市關(guān)于商品房銷售管理規(guī)定，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)對(duì)外銷售。銷售價(jià)格超出申報(bào)價(jià)格的，應(yīng)再次報(bào)房管部門備案。

　　12 加強(qiáng)房地產(chǎn)交易秩序監(jiān)管

　　充分發(fā)揮上海市房屋狀況信息中心的作用，加強(qiáng)房地產(chǎn)交易秩序監(jiān)管，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)虛擬交易、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為，可采取暫停網(wǎng)上銷售，記入信用檔案，降低直至取消資質(zhì)，暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購(gòu)置土地等措施。嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)手炒作、哄抬房?jī)r(jià)，從事國(guó)家和本市禁止流通的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)，慫恿客戶簽訂“陰陽(yáng)合同”等違法違規(guī)行為。

　　新申請(qǐng)的房貸延遲到下周審核

　　本報(bào)訊 記者 徐可奇 上海地方版的樓市調(diào)控細(xì)則終于在黃金周最后一天出臺(tái)，其中第一條正是“嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策，抑制不合理住房需求。”但是多位銀行人士昨晚在接受記者采訪時(shí)表示，嚴(yán)控房貸從年初開(kāi)始到現(xiàn)在，對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)所能起到的實(shí)際作用越來(lái)越小，事實(shí)上，有效增加住房供應(yīng)才是解決高房?jī)r(jià)的根本之道。由于中秋節(jié)和國(guó)慶節(jié)接連放假，所以在有關(guān)部委聯(lián)合出臺(tái)二次調(diào)控后，銀行的工作人員這陣子基本在休假，新申請(qǐng)的房貸都被延遲到下周開(kāi)始審核。

　　第三套房貸將銷聲匿跡

　　在昨天出臺(tái)的《意見(jiàn)》中，首先明確或者說(shuō)是再次重申的一條就是——嚴(yán)格執(zhí)行最新房貸調(diào)控政策，要求各商業(yè)銀行對(duì)居民家庭貸款購(gòu)買商品住房的，首付款比例和貸款利率認(rèn)真執(zhí)行央行、銀監(jiān)會(huì)的最新規(guī)定，對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，停止發(fā)放住房貸款。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士坦言，從銀行的角度來(lái)看，第三套房貸恰恰是最安全、最優(yōu)質(zhì)的一塊房貸業(yè)務(wù)，所以才會(huì)有這么多商業(yè)銀行在利潤(rùn)的誘惑下，鋌而走險(xiǎn)對(duì)第三套房繼續(xù)放貸。而今在十天里，兩大調(diào)控政策都明確暫停了第三套房貸發(fā)放，相信在此高壓下各個(gè)商業(yè)銀行也不會(huì)跨越政策的紅線，相應(yīng)的第三套房貸也會(huì)因此銷聲匿跡。

　　限購(gòu)將對(duì)不合理需求進(jìn)行抑制

　　“9月29日晚的樓市調(diào)控，在很多人看起來(lái)并沒(méi)那么嚴(yán)厲，看似只是重申舊的政策，但其中傳達(dá)出的很多信息將會(huì)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生顯著的影響。”上海易居房地產(chǎn)綜合研究院院長(zhǎng)楊紅旭表示。

　　昨天，本市就緊急下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作的若干意見(jiàn)》。暫定本市及外省市居民家庭 (包括夫妻雙方及未成年子女)只能在本市新購(gòu)一套商品住房 (含二手存量住房)。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家關(guān)于境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理的規(guī)定。對(duì)違反規(guī)定購(gòu)房的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理房地產(chǎn)登記。對(duì)此，不少業(yè)內(nèi)人士表示，此舉不僅限制了異地炒房者，而且避免了外地炒房者借本地居民進(jìn)行投資的渠道。而在這樣嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，一線城市的成交量勢(shì)必受到較大的影響，四季度市場(chǎng)再度降溫，房?jī)r(jià)微跌的可能性大增。“房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力有可能會(huì)隨著新政策的執(zhí)行而減退。”這種市場(chǎng)預(yù)期也逐漸開(kāi)始在普通的購(gòu)房者當(dāng)中蔓延。

　　也有分析人士認(rèn)為，“限購(gòu)”等措施將對(duì)不合理需求進(jìn)行抑制，相反“剛需”將成為后市的交易主體，在經(jīng)歷初期觀望后或逐步釋放，將交易量水平穩(wěn)定在正常水平，已經(jīng)先行“限購(gòu)”的北京樓市交易量在7月末開(kāi)始回升、于“金九”前后回升至歷史正常水平。