“在房產(chǎn)稅試點(diǎn)背景下，我們對中國房地產(chǎn)市場走勢的研判是：短期盤整，中長期仍然有發(fā)展空間與房價上漲的動力。”2月24日19時，房產(chǎn)研究專家、重慶工商大學(xué)校長、博士生導(dǎo)師楊繼瑞教授以“房產(chǎn)稅背景下的中國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢與對策”為主題舉行了到重慶履新后的首次學(xué)術(shù)報告會，對滬渝房產(chǎn)稅改革方案進(jìn)行了比較，對 “十二五”及未來十年中國的房價構(gòu)成、房市供求關(guān)系進(jìn)行了研判，并對 “十二五”及未來十年中國的房價走勢進(jìn)行了預(yù)測。
本次學(xué)術(shù)報告會由該校長江上游經(jīng)濟(jì)研究中心、MBA教育中心以及西南財(cái)經(jīng)大學(xué)成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展研究院、四川大學(xué)房地產(chǎn)策劃與研究中心等單位聯(lián)合舉辦。
重慶開征房產(chǎn)稅具有“窗口意義”
楊繼瑞從學(xué)者的角度對重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅給予了積極評價，認(rèn)為這次試點(diǎn)具有“窗口意義”，方案精準(zhǔn)，操作性強(qiáng)。他表示，重慶這次試點(diǎn)房產(chǎn)稅，正如黃奇帆市長所說，“象征意義大于實(shí)際意義”。這“象征意義”也可以叫做“窗口意義”，預(yù)示著中國調(diào)控房地產(chǎn)市場有了一個新的杠桿。除獨(dú)棟外，重慶的試點(diǎn)不涉及存量，而且僅對主城區(qū)房產(chǎn)征稅；在增量方面，要達(dá)到“2倍成交價”的標(biāo)準(zhǔn)才開征；在稅率方面，雖然重慶有一個高于上海的“1.2%”，但這“1.2%”是要在“4倍成交價”以上才開征，按照黃奇帆市長的說法，今年征稅大約2億，因此可以說，這次試點(diǎn)只具有“窗口意義”。楊繼瑞說，房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，即對保有的財(cái)產(chǎn)征稅。試點(diǎn)房產(chǎn)稅會給人們造成一種預(yù)期：保有量越多交的稅就越多。于是人們就會減少保有量，這有利于流動，會增加房地產(chǎn)的供給。同時，對高端房產(chǎn)征稅，能起到調(diào)節(jié)收入分配的作用。在房產(chǎn)稅試點(diǎn)的背景下，中國的房地產(chǎn)市場走勢究竟怎么樣？楊繼瑞表示，短期市場會出現(xiàn)一個盤整，包括在今年的上半年甚至年底都是一個盤整期，但是中長期仍然是有發(fā)展的空間與房價上漲的動力。
未來十年房價構(gòu)成穩(wěn)中有升
“‘十二五’及未來十年房價構(gòu)成將穩(wěn)中有升。”楊繼瑞分析道，房價的第一個構(gòu)成即地價，這項(xiàng)成本大約占房價的25%。由于土地供給是沒有彈性的，因此土地的價格最重要就是取決于需求。中國的國情是人口多，土地相對較少，因而地價較貴。有人說中國房價收入比不符合國際慣例，其實(shí)房地產(chǎn)沒有國際慣例，因?yàn)楦鲊鴩椴灰粯?。由于資源匱乏，城市化進(jìn)程越來越快，地價自然下不來。
第二個構(gòu)成即建安成本和營銷費(fèi)用，約占40%，分為成兩塊：一是建材，二是人工費(fèi)用。建材有一個特點(diǎn)，比如最主要的建材水泥和鋼材，它們都是資源性產(chǎn)品，隨著開采的進(jìn)度推進(jìn)和難度增加，成本自然會遞增。即便通過科技進(jìn)步可以抵消一部分成本上升因素，但其他因素，諸如為了安全和環(huán)保要增加相應(yīng)的設(shè)施，這些花費(fèi)會攤到建材的成本中去，再加之建材是高耗能產(chǎn)品，能源價格在漲，建材價格就沒有下跌空間。人工費(fèi)我們已經(jīng)感受到了，農(nóng)民工最低工資標(biāo)準(zhǔn)在不斷提升。當(dāng)然也許有人會說，建筑結(jié)構(gòu)不一樣，建安成本是不一樣的。對的，低層是磚混結(jié)構(gòu)，稍高一點(diǎn)就必須用框架結(jié)構(gòu)，再高一點(diǎn)就要用剪力墻機(jī)構(gòu)，結(jié)構(gòu)不同費(fèi)用是不一樣的，但這正好與地價相反。低層建安成本低，但地價貴；高層低價攤薄，但建安成本高。這二者之和大約占房價的60%多。
第三個構(gòu)成是政府規(guī)費(fèi)與各種稅收，約占20%。這里的稅收是價內(nèi)稅，不包含房產(chǎn)稅，后者屬于價外稅。稅收也下不來，為什么呢？因?yàn)橹盀閼?yīng)對國際金融危機(jī)的沖擊，政府已經(jīng)減稅讓利了，現(xiàn)在又面臨著新的通脹周期，減稅是不可能的。
剩下的15%就是開發(fā)商的利潤。當(dāng)然，這是理論利潤，開發(fā)商的實(shí)際利潤一般情況肯定不止15%，實(shí)際利潤多寡取決于他拿地時的價格以及與地方政府在土地增值稅上的博弈。那么開發(fā)商的利潤會不會讓利呢？只有一種情況可能會讓，即當(dāng)資金鏈要出現(xiàn)斷裂的時候。但是，現(xiàn)在資金鏈不太容易斷裂，為什么？因?yàn)殚_發(fā)商在前期已經(jīng)積累了雄厚的資源，現(xiàn)在仍然有一定的現(xiàn)金流，而且在金融方面有一些開發(fā)的舉措。開發(fā)商“不差錢”,這一房價構(gòu)成也下不來。未來十年剛性需求還將釋放
楊繼瑞指出，在影響房價的因素中，房價構(gòu)成只是一個基礎(chǔ),最重要的因素則是需求，“十二五”及未來十年的剛性需求還將釋放。他說，之所以作出這樣的研判，主要有十大因素。
一是來自城市化加速的房地產(chǎn)市場需求。中國城市化現(xiàn)在正處于加速期，每年有幾百萬城市人口應(yīng)運(yùn)而生，這其中至少有100萬以上的人口會涉及到房地產(chǎn)市場。二是改善型住房需求?，F(xiàn)在不少城市居民的住房是福利制的房改房轉(zhuǎn)過來的，還有一些是后來的集資建房、安居房等。這些住房有一個最大的問題，就是不能夠解決現(xiàn)代人所期望的“居住隱私”問題。改善型住房需求，到目前只滿足了20%。三是舊城改造的被動性住房需求?，F(xiàn)在各個城市的舊城改造壓力都很大，政府在這方面也很有積極性。四是消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級帶來的房地產(chǎn)市場需求。“十二五”規(guī)劃已經(jīng)提出要轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式首先要轉(zhuǎn)變增長方式，轉(zhuǎn)變增長方式就要轉(zhuǎn)變拉動增長的“馬車”。我國此前之所以能夠抗擊國際金融海嘯的沖擊，主要是動用了“投資拉動”這個杠桿。拿出4萬億來進(jìn)行投資，重點(diǎn)就是“鐵公機(jī)拉動”，但這不能長久，因?yàn)橐判?，修那么多鐵路、公路、機(jī)場總要營運(yùn)才行，那怎么辦呢？關(guān)鍵還是要消費(fèi)，消費(fèi)拉動才是終極拉動，而消費(fèi)拉動主要靠三個方面：旅游、汽車和房地產(chǎn)。五是老百姓收入水平增加引致的房地產(chǎn)市場需求。老百姓的收入在增加，收入增加了就要改善居住條件。六是家庭小型化趨勢所煥發(fā)的房地產(chǎn)市場需求。中國特殊的傳統(tǒng)文化，比如最難處理的“婆媳關(guān)系”會使得家庭朝著小型化發(fā)展，分開住會比一起住更為和諧。七時引進(jìn)外資所增加的房地產(chǎn)市場需求。以重慶為例，隨著“內(nèi)陸開放高地”的打造和“五個重慶”的建設(shè)，重慶會吸引更多世界500強(qiáng)企業(yè)落戶，這些外資企業(yè)的工作人員要辦公、要居住，房地產(chǎn)需求會越來越大。八是人民幣升值與通脹預(yù)期所產(chǎn)生的房地產(chǎn)市場需求。人民幣升值是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，加上現(xiàn)在又進(jìn)入新一輪通貨膨脹周期，房地產(chǎn)作為一種具有保值性的資本自然會受到投資者的青睞。九是東方文化的置業(yè)觀及投資渠道瓶頸所溢出的房地產(chǎn)市場需求。在我們國家，當(dāng)父母的總希望給兒女留一點(diǎn)財(cái)產(chǎn)，除了精神的還有物質(zhì)的。老百姓要買第二套房，有時不一定是在投資或投機(jī)，就是想給后人留一套。加之投資渠道不是很暢通，對房地產(chǎn)自然有需求。最后一點(diǎn)，就是我國高人口規(guī)模所制導(dǎo)的成長性就業(yè)人口的房地產(chǎn)市場需求。我們每年有2至3千萬人口變成勞動生產(chǎn)力，他就要結(jié)婚生子，安居樂業(yè)。
未來十年，房價穩(wěn)中有升不會大跌暴漲
楊繼瑞指出，由于房價構(gòu)成穩(wěn)中有升，剛性需求還將釋放，“十二五”以及未來十年期間的房價將穩(wěn)中有升，而由于受宏觀調(diào)控的長效化、平均利潤規(guī)律的作用、投資渠道的多元化以及住房供給與保障制度的優(yōu)化等影響，房價不會出現(xiàn)大跌或者暴漲的現(xiàn)象。
他說，現(xiàn)在很多人對宏觀調(diào)控都有誤區(qū)，認(rèn)為宏觀調(diào)控的最終目的是讓低收入者能買得起房,因此眼看房價沒有下跌，就認(rèn)為調(diào)控失靈了，這其實(shí)是錯誤的認(rèn)識和理解。宏觀調(diào)控是雙向的，既要調(diào)控房價漲得過快過猛，也要防止房價暴跌。由于房地產(chǎn)業(yè)可以拉動50多個產(chǎn)業(yè)、70多個行業(yè)，如果暴跌，其對經(jīng)濟(jì)的影響不亞于暴漲的后果。宏觀調(diào)控最核心目的是避免發(fā)生金融危機(jī)。因此，就重慶而言，不能夠期望房產(chǎn)稅出來以后房價就不漲了。目前重慶房地產(chǎn)市場的行情正是宏觀調(diào)控的有效表現(xiàn)，如果沒有宏觀調(diào)控措施，沒有房產(chǎn)稅，重慶的房價會長得更多更快。
楊繼瑞說，美國也有30%的人口靠租賃解決居住問題，不是人人都擁有一套房產(chǎn)。人人有房住并不等于人人都擁有自己的一套房產(chǎn)，這樣的觀點(diǎn)要逐漸讓老百姓接受。政府要做的，一方面是對高檔房產(chǎn)征收高稅收，讓市場來調(diào)控它；另一方面是修建公共租賃房，再給低收入家庭貨幣化補(bǔ)貼，將“公租房”變成“廉租房”，以解決住房保障問題。在這方面，重慶具有戰(zhàn)略眼光，看得遠(yuǎn)、走得快，“公租房”建設(shè)具有示范意義。
重慶的房價未來十年漲幅如何？針對大家最為關(guān)心的話題，楊繼瑞表示，他的團(tuán)隊(duì)近期對大重慶（主城及區(qū)縣）作了深入研究。通過對收集到的數(shù)據(jù)，包括城市人口、總?cè)丝凇⒓彝ト丝?、CPI、PPI、外商投資、家庭收入、住房支出、每平方米房價、匯率等10項(xiàng)參數(shù)的研究，并通過理論模型預(yù)測出：2011年大重慶的真實(shí)房價為5714.263元，到2015年將達(dá)到8246.737元，2020年會達(dá)到13031.72元。盡管房價上漲是必然趨勢，但他不贊成投資者或者投機(jī)者炒房，除了上述房價的總體趨勢外，還因?yàn)轱L(fēng)險較大。“把你的雞蛋放在不同的籃子里，這樣比較安全一點(diǎn)”他笑著說。